과천시 래미안슈르 아파트 시세 분석 2025년 3월 최신 정보 (전용면적별 실거래가, 전세가 완벽정리)

과천시 래미안슈르 아파트 시세 분석 2025년 3월 최신 정보 (전용면적별 실거래가, 전세가 완벽정리)

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안녕하세요, 블로거 집누리입니다.

오늘은 많은 분들이 관심 갖고 계신 과천시 래미안슈르 아파트 시세를 철저히 분석해보겠습니다. 서울 접근성, 우수한 학군, 쾌적한 주거환경으로 인기 높은 과천 래미안슈르의 모든 것을 알려드립니다.

목차

1. 래미안슈르 아파트 단지 개요
2. 래미안슈르 시세 현황 (2025년 3월 기준)
3. 면적별 상세 시세 분석
4. 최근 실거래 사례 분석
5. 래미안슈르 전세시장 동향
6. 래미안슈르 시세 변동 추이 (2020-2025)
7. 래미안슈르 투자 분석 및 전망
8. 래미안슈르 vs 과천 타 아파트 비교
9. 래미안슈르 입지 및 생활환경 분석
10. 결론: 래미안슈르 매수 타이밍과 전략

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래미안슈르 아파트 단지 개요

기본 정보

• 단지명: 과천 래미안슈르
• 위치: 경기도 과천시 갈현동 640-2
• 준공년도: 2011년 6월
• 세대수: 총 1,131세대
• 동수: 총 13개동
• 건설사: 삼성물산
• 난방방식: 지역난방
• 주차대수: 총 1,697대 (세대당 1.5대)

단지 구성

래미안슈르는 지하 2층, 지상 15~25층 규모의 13개 동으로 구성되어 있으며, 총 1,131세대가 입주해 있습니다. 주요 평형대는 59㎡, 84㎡A, 84㎡B, 114㎡로 다양한 수요층을 만족시키는 구성을 갖추고 있습니다.

단지 특징

• 브랜드 프리미엄: 삼성물산의 래미안 브랜드 프리미엄 보유
• 학군: 갈현초, 과천중, 과천고 학군
• 역세권: 4호선 과천역 도보 10분 내외
• 조경: 단지 내 40% 이상의 녹지 공간 확보
• 커뮤니티 시설: 피트니스 센터, 골프연습장, 독서실, 작은 도서관 등 보유

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래미안슈르 시세 현황 (2025년 3월 기준)

전용면적별 평균 매매가

 

전용면적(㎡)	평형(구)	매매가 범위(억원)	평당가(만원)	최근 시세 동향
59.97	24평형	13.5 ~ 14.8	3,300 ~ 3,600	소폭 상승
84.95A	34평형A	18.5 ~ 20.2	3,200 ~ 3,500	보합세
84.97B	34평형B	18.3 ~ 20.0	3,150 ~ 3,450	보합세
114.95	46평형	24.5 ~ 26.8	3,100 ~ 3,400	소폭 상승

※ 시세는 층수, 향, 조망 등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

평당 시세 비교

과천 래미안슈르의 평당 시세는 평균 3,300만원~3,500만원 수준으로, 과천시 내에서도 높은 편에 속합니다. 특히 저층부보다 중층 이상의 호가가 높게 형성되어 있으며, 남향 및 조망권이 좋은 세대는 추가 프리미엄이 있습니다.

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면적별 상세 시세 분석

59㎡ (약 24평) 시세 분석

• 매매가 범위: 13.5억 ~ 14.8억원
• 전세가 범위: 9.8억 ~ 10.8억원
• 전세가율: 약 73%
• 특징: 1~2인 가구 및 신혼부부 선호, 실수요 중심 거래
• 호가 영향 요인: 층수에 따른 가격 차이가 크며, 1~5층은 13.5억원대, 10층 이상은 14억원 이상 호가

84㎡A (약 34평) 시세 분석

• 매매가 범위: 18.5억 ~ 20.2억원
• 전세가 범위: 13.0억 ~ 14.2억원
• 전세가율: 약 70%
• 특징: 3~4인 가족 선호, 가장 활발한 거래 구간
• 호가 영향 요인: 남향 및 조망권 세대 프리미엄 발생, 일조량 좋은 세대 선호도 높음

84㎡B (약 34평) 시세 분석

• 매매가 범위: 18.3억 ~ 20.0억원
• 전세가 범위: 12.8억 ~ 14.0억원
• 전세가율: 약 70%
• 특징: 84A와 구조 차이, 방 구성에 따라 선호도 차이
• 호가 영향 요인: 일부 동 84B는 조망이 좋아 A타입보다 높은 가격 형성

114㎡ (약 46평) 시세 분석

• 매매가 범위: 24.5억 ~ 26.8억원
• 전세가 범위: 16.5억 ~ 18.0억원
• 전세가율: 약 67%
• 특징: 넓은 평수 선호 가구, 투자보다 실거주 목적 높음
• 호가 영향 요인: 고층부 프리미엄 발생, 최고층 세대는 추가 1억원 이상 프리미엄

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최근 실거래 사례 분석

2025년 1~3월 주요 실거래 사례

계약일	전용면적(㎡)	층수	실거래가(억원)	특이사항
2025.03.05	84.95	15층	19.5	남향, 리모델링 완료
2025.02.18	59.97	10층	14.2	깔끔한 내부상태
2025.02.10	114.95	20층	26.3	조망권 우수, 전망 좋음
2025.01.27	84.97	8층	18.7	기본 구조, 일반 상태
2025.01.15	59.97	5층	13.6	초역세권 위치

실거래가 특징 및 분석

• 거래 빈도: 월 평균 5~7건으로 과천시 내 아파트 중 거래 활발한 편
• 시세 협상: 호가 대비 실거래가는 평균 1~3% 낮게 형성
• 프리미엄 요소: 리모델링 완료 세대, 남향 고층, 조망권 우수 세대는 추가 프리미엄 발생
• 계절성: 봄철(3~5월) 거래량 증가 추세 보임

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래미안슈르 전세시장 동향

전세 시장 현황

• 전세가 평균: 59㎡(9.8~10.8억원), 84㎡(12.8~14.2억원), 114㎡(16.5~18.0억원)
• 전세가율: 평균 67~73% 수준 (서울 평균보다 높은 수준)
• 전세 수급: 공급 부족으로 인한 전세가 상승세 지속
• 갱신 추이: 2년 전 대비 평균 5~8% 상승한 금액으로 갱신 중

월세 전환 사례

• 보증금 1억 월세: 59㎡(180~200만원), 84㎡(230~250만원)
• 보증금 5억 월세: 59㎡(80~100만원), 84㎡(120~140만원)
• 임대수익률: 연 2.8~3.2% 수준 (수도권 평균 대비 높은 편)

전세시장 변화 요인

• 금리 영향: 금리 인상으로 인한 월세 전환 사례 증가
• 직주근접: 과천 지식정보타운 개발로 인한 전세 수요 증가
• 학군 수요: 3월과 8월 학기 시작 전 전세 수요 집중

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래미안슈르 시세 변동 추이 (2020-2025)

연도별 매매가 변동 (84㎡ 기준)

년도	평균 매매가(억원)	상승률(%)	주요 변동 요인
2020년	13.8	-	기준점
2021년	15.2	+10.1%	저금리, 풍부한 유동성
2022년	16.8	+10.5%	서울 접근성 프리미엄
2023년	17.6	+4.8%	금리 인상, 시장 위축
2024년	18.7	+6.3%	GTX-C 노선 기대감
2025년	19.5	+4.3%	과천 지식정보타운 개발

5년간 누적 상승률: 약 41.3% (연평균 7.2%)

가격 변동 특성

• 상승세 둔화: 2021-2022년 급등 후 상승세 둔화되었으나 여전히 안정적 상승
• 정책 영향: 부동산 규제 정책 변화에 상대적으로 덜 민감한 모습
• 계절성: 봄철(3~5월), 가을철(9~11월) 거래 증가 및 가격 상승 패턴

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래미안슈르 투자 분석 및 전망

투자 메리트

1. 우수한 학군: 갈현초, 과천중, 과천고 등 우수 학군 형성
2. 교통 접근성: 4호선 과천역 인접, 서울 진입 용이
3. 개발 호재: GTX-C 노선(2027년 예정), 과천 지식정보타운 개발
4. 브랜드 프리미엄: 래미안 브랜드의 높은 인지도
5. 희소성: 과천시 내 신축 아파트 공급 제한적

투자 리스크

1. 높은 진입 장벽: 높은 매매가로 인한 초기 투자금 부담
2. 금리 변동: 금리 인상 시 대출 의존도 높은 투자자 위험
3. 정책 변수: 부동산 규제 정책에 따른 시장 변동성
4. 신규 공급: 과천 지식정보타운 내 신규 아파트 공급 영향

2025-2026년 투자 전망

• 시세 전망: 연 3~5% 안정적 상승세 예상
• 수익률: 매매가 상승 + 임대수익 고려 시 연 5~7% 수준 예상
• 추천 평형: 84㎡ 타입 (실수요+투자 균형)
• 투자 전략: 중장기(5년 이상) 투자 추천, 매도 호가 근접 시 매수 기회

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래미안슈르 vs 과천 타 아파트 비교

과천 주요 아파트 시세 비교 (84㎡ 기준)

아파트명	위치	준공년도	매매가(억원)	전세가(억원)	특징
래미안슈르	갈현동	2011년	18.5~20.2	13.0~14.2	브랜드 프리미엄, 학군 우수
과천 푸르지오	갈현동	2012년	18.0~19.8	12.8~14.0	단지 규모 작음, 조용한 환경
과천센트럴파크푸르지오	원문동	2019년	20.5~22.0	14.5~15.5	신축, 역세권, 상가 인접
과천주공1단지	부림동	1984년	10.5~11.5	7.0~8.0	재건축 기대감, 넓은 녹지

가성비 분석

• 신축 선호층: 과천센트럴파크푸르지오 (신축 프리미엄)
• 교육 중시층: 래미안슈르 (학군 프리미엄)
• 투자 목적: 과천주공 (재건축 기대감)
• 생활 편의성: 과천센트럴파크푸르지오 (역세권, 상가 인접)

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래미안슈르 입지 및 생활환경 분석

교통 환경

• 지하철: 4호선 과천역 도보 10분, 정부과천청사역
• 버스: 다수의 시내/광역버스 노선 (9번, 11번, 15번 등)
• 자가용: 과천-의왕간 고속화도로, 서울외곽순환도로 인접
• 통근 시간: 강남역까지 약 25분, 서울역까지 약 40분

교육 환경

• 초등학교: 문원초 (도보 5분)
• 중학교: 문원중 (도보 5분)
• 고등학교: 과천고, 과천 중앙고 (도보 20분)
• 학원가: 과천 중심상가 내 다수 학원 밀집
• 교육 특성: 과천 관내 학군 우수, 강남 학원가 접근성 좋음

생활 편의시설

• 쇼핑: 이마트 과천점 (차량 5분), 과천 중앙로 상가
• 의료: 과천 중앙병원, 연세사랑병원 등
• 금융: 주요 시중은행 지점, 우체국
• 문화: 국립과천과학관, 서울대공원, 관악산 등
• 스포츠: 단지 내 피트니스, 과천시민회관 체육시설

주변 환경

• 자연환경: 관악산 인접, 넓은 녹지대
• 공원: 서울대공원, 중앙공원 등
• 소음: 주변 도로와 이격되어 소음 적은 편
• 대기질: 과천시 평균 대기질 양호 (서울 대비 우수)

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결론: 래미안슈르 매수 타이밍과 전략

2025년 매수 적기

• 추천 시기: 3~4월 또는 9~10월 (거래량 증가 시기)
• 가격 협상: 호가 대비 1~3% 할인 목표 협상
• 권장 평형: 실거주 목적 - 가족 수에 맞는 평형, 투자 목적 - 84㎡ 추천

타입별 매수 전략

• 59㎡: 1~2인 가구, 신혼부부에게 적합, 임대 회전율 높음
• 84㎡: 3~4인 가족 실수요자, 투자 수익성 균형
• 114㎡: 넓은 공간 필요 가족, 프리미엄 추구층

투자자를 위한 조언

• 투자 기간: 최소 5년 이상 중장기 투자 권장
• 대출 비율: 40% 이내 적정 (금리 변동 리스크 관리)
• 투자 포인트: 교육 환경, 교통 인프라, 개발 호재 복합적 고려
• 투자수익률: 매매가 상승 + 임대수익 연 5~7% 예상

실수요자를 위한 조언

• 선호 층수: 8~15층 (조망, 일조량 우수)
• 선호 향: 남향 또는 남동향 (일조량 우수)
• 선호 동: 101, 103, 105동 (정남향, 조망권 우수)
• 체크포인트: 주차 환경, 관리비 수준, 단지 내 시설 점검

과천 래미안슈르는 프리미엄 주거단지로서의 가치를 꾸준히 유지하고 있으며, 우수한 학군과 서울 접근성, 그리고 향후 개발 계획 등을 고려할 때 중장기적 관점에서 안정적인 투자처로 평가됩니다. 다만, 초기 투자금이 큰 만큼 신중한 접근과 충분한 정보 수집이 필요합니다.

 

이 글은 제 AI 분석과 AI 전망을 담고 있으며, 투자 결정의 근거로 활용하실 때는 반드시 추가적인 검토와 전문가 상담을 권장드립니다.